Iga suurema ostu või müügi puhul on emotsioonid sageli laes. Olete lõpuks leidnud oma unistuste auto, sobiva kinnisvara või väärtusliku seadme ning soovite tehinguga võimalikult kiiresti ühele poole saada. Just selles eufoorias tehakse aga kõige kriitilisemad vead, mis võivad hiljem maksma minna tuhandeid eurosid ning raisata lugematul hulgal närvirakke. Tihti arvatakse ekslikult, et suusõnaline kokkulepe või internetist leitud suvaline blanketipõhi on piisav, et kaitsta mõlema osapoole huve. Reaalsus on aga see, et juriidiliselt ebakorrektne või puudulik ostu-müügileping on vaidluste korral peaaegu väärtusetu paberileht. Selles artiklis vaatame süvitsi, millised on peamised ohukohad tehingute vormistamisel ja kuidas koostada lepingut nii, et see tagaks teile rahuliku une ka aastaid pärast allkirjastamist.
Miks on kirjalik ja detailne leping hädavajalik?
Eesti seadusandlus lubab teatud juhtudel sõlmida lepinguid ka suuliselt, kuid suuremate tehingute puhul on see äärmiselt riskantne. Kirjalik leping ei ole pelgalt formaalsus, vaid tõendite kogum. Kui tekib vaidlus – näiteks ilmneb autol varjatud viga või selgub, et ostetud seadmel puuduvad lubatud omadused –, on kirjalik tekst ainus asi, millele saate tugineda. “Ta lubas mulle” või “me rääkisime sellest” ei ole kohtus ega tarbijavaidluste komisjonis reeglina piisav argument.
Korrektselt vormistatud ostu-müügileping täidab kolme peamist eesmärki:
- Fikseerib kokkulepped: See paneb paika täpse hinna, tasumise tähtajad ja objekti seisukorra tehingu hetkel.
- Maandab riske: Lepingus saab kokku leppida vastutuse jaotuse, näiteks mis saab siis, kui objekt hävib enne üleandmist.
- Ennetab vaidlusi: Kui tingimused on must-valgelt kirjas, on vähem ruumi mitmeti mõistmiseks ja pahatahtlikuks käitumiseks.
Levinumad vead, mis tehingu tühistada võivad
Eksperdid toovad välja, et kõige sagedasemad probleemid tulenevad kiirustamisest ja liigsest usaldusest. Üks levinumaid vigu on müügiobjekti puudulik kirjeldus. Kui lepingus on kirjas vaid “kasutatud auto” ilma VIN-koodi, läbisõidu ja lisavarustuse loeteluta, on ostjal hiljem väga keeruline tõestada, et auto ei vasta kokkulepitule. Samuti jäetakse tihti fikseerimata ostu-müügi hetkel teadaolevad vead. Kui müüja mainib suuliselt, et “pidurid vajavad vahetust”, aga lepingusse seda ei märgita, võib ostja hiljem nõuda remondikulude hüvitamist, väites, et tegemist oli varjatud puudusega.
Teine kriitiline viga on ebaselgus maksetingimustes ja omandiõiguse üleminekus. Kas omandiõigus läheb üle lepingu allkirjastamisel, raha laekumisel või asja füüsilisel üleandmisel? Need on kolm täiesti erinevat hetke. Kui lepingus pole märgitud teisiti, läheb vallasasja omandiõigus üle asja üleandmisega. Kui aga raha pole veel makstud ja ostja kaob koos kaubaga, on müüjal keeruline oma õigusi kaitsta, kui puudub reservatsiooniklausel (omandiõiguse säilitamine kuni täieliku tasumiseni).
Sõiduki ostu-müügileping: eripärad ja Transpordiameti nõuded
Sõidukite müük on valdkond, kus vaidlusi tekib kõige enam. Transpordiameti andmetel on puudulikult täidetud lepingud peamine põhjus, miks registritoimingud takerduvad või miks petetud ostjad abi ei saa. Korrektne sõiduki ostu-müügileping peaks sisaldama enamat kui vaid registrimärke.
Olulised punktid, mida sõiduki lepingusse lisada:
- Tehniline seisukord ja läbisõit: Fikseerige odomeetri näit. Kui hiljem selgub, et läbisõitu on keritud, on see lepinguline pettus.
- Varustus: Kas talverehvid tulevad kaasa? Kas stereosüsteem jääb sisse? Kõik, mis pole lepingus, ei ole tehingu osa.
- Avariilisus: Müüja peaks kinnitama, kas sõiduk on osalenud avariides. Valeandmete esitamine annab ostjale õiguse lepingust taganeda.
- Üleandmise-vastuvõtmise akt: See on sama tähtis kui leping ise. Aktis fikseeritakse täpne kellaaeg, millal auto (ja vastutus selle eest) läks ühelt isikult teisele. See on ülioluline näiteks kiiruskaamerate trahvide või parkimistrahvide vaidlustamisel.
Kinnisvara eellepingud ja notariaalne vorm
Kinnisvara puhul on reeglid rangemad. Eestis kehtib põhimõte, et kinnisasja (maja, korter, maatükk) müügileping peab olema notariaalselt tõestatud. Lihtkirjalik paberilipik, kus lepitakse kokku korteri müügis, on tühine – see ei tekita kummalegi poolele kohustust kinnisvara müüa ega osta. Küll aga on praktikas levinud broneerimislepingud või eellepingud.
Siin tuleb olla äärmiselt ettevaatlik. Kui teete lihtkirjaliku eellepingu ja maksate sissemaksu, kuid tehing jääb katki, võib raha tagasisaamine osutuda keeruliseks. Seadus ütleb, et kui põhileping peab olema notariaalne, peab ka eelleping olema notariaalne, et see oleks siduv. Erandiks on teatud broneerimistasud, mis katavad müüja kulu objekti turult eemaldamise eest, kuid see ei tohi olla varjatud ettemaks hinna eest.
Varjatud puudused ja vastutuse välistamine
Üks kõige keerulisemaid teemasid on “varjatud puudused”. Seaduse järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis ilmneb teatud aja jooksul pärast üleandmist. Eraisikute vahelistes tehingutes proovitakse sageli kasutada klauslit “ostja on asjaga tutvunud ja ostab selle seisukorras nagu see on” (sold as is). Oluline on teada, et see klausel ei vabasta müüjat vastutusest, kui ta on teadlikult vigu varjanud.
Kui soovite müüjana riske maandada, tuleb kõik teadaolevad vead lepingus detailselt üles loetleda. Näiteks: “Ostja on teadlik, et auto mootor tarbib õli ja kliimaseade ei tööta.” Sellisel juhul ei saa ostja hiljem nendele puudustele tuginedes nõudeid esitada. Ostjana peaksite aga nõudma klauslit, mis kinnitab, et müüjale teadaolevalt ei ole objektil varjatud puudusi, mida pole lepingus mainitud.
Digiallkiri vs paberleping: kumb on kindlam?
Tänapäeval sõlmitakse valdav osa lepingutest digitaalselt. Juriidiliselt on digiallkiri (ID-kaart, Mobiil-ID, Smart-ID) võrdsustatud omakäelise allkirjaga. Tegelikkuses on digiallkiri isegi turvalisem, sest see sisaldab ajatemplit. Paberlepingu puhul võib hiljem tekkida vaidlus, millal täpselt allkiri anti või kas lehte on vahetatud. Digikonteinerit (ASICE või BDOC) ei saa märkamatult muuta.
Siiski, kui tehing toimub kohapeal ja digiallkirjastamise võimalus puudub, on paberleping täiesti aktsepteeritav. Sellisel juhul on soovitatav allkirjastada lepingu iga lehekülg, et välistada lehtede hilisemat asendamist.
Korduma kippuvad küsimused
Kas ma võin ostu-müügilepingu kirjutada käsitsi tavalisele paberile?
Jah, seadus ei nõua, et leping oleks trükitud. Käsitsi kirjutatud leping on juriidiliselt täiesti kehtiv, eeldusel, et see on loetav, sisaldab vajalikke andmeid (pooled, objekt, hind, kuupäev) ja on mõlema poole poolt allkirjastatud. Siiski on trükitud leping selguse huvides alati parem valik.
Mida teha, kui müüja keeldub oma isikut tõendamast?
See on suur ohumärk. Ärge kunagi sõlmige lepingut isikuga, kes ei näita oma dokumenti või kelle dokumendi andmed ei ühti lepingus tooduga. Võib selguda, et müüjal polegi õigust antud asja müüa (näiteks varastatud kaup või ühisvara ilma abikaasa nõusolekuta).
Kes peab tasuma riigilõivud (nt auto ümberregistreerimisel)?
See on kokkuleppe küsimus. Tavapraktika kohaselt tasub ümberregistreerimisega seotud kulud ostja, kuid pooled võivad lepingus kokku leppida teisiti. Et vältida arusaamatusi büroos, pange see punkt lepingusse kirja.
Kas mul on õigus lepingust 14 päeva jooksul taganeda?
See on levinud väärarusaam. 14-päevane taganemisõigus kehtib üldjuhul vaid sidevahendi teel (e-pood) sõlmitud lepingutele, kus müüjaks on kaupleja (juriidiline isik) ja ostjaks tarbija. Kui ostate auto või seadme eraisikult käest-kätte (isegi kui leidsite kuulutuse internetist), siis automaatset 14-päevast taganemisõigust ei ole, kui selles pole eraldi kokku lepitud.
Vaidluste lahendamine ja kohtutee vältimine
Isegi parima lepingu puhul võib tekkida olukordi, kus üks pool rikub tingimusi. Kuidas sellises olukorras käituda? Esimene samm on alati kirjalik pretensiooni esitamine. Saatke teisele poolele tähitud kiri või digiallkirjastatud e-kiri, kus kirjeldate probleemi ja oma nõudmist (hinna alandamine, parandamine või lepingust taganemine). Emotsionaalsed telefonikõned ei jäta jälge ja neid on hiljem võimatu tõestada.
Kui kokkulepet ei saavutata, on eraisikust ostjal, kes ostis kauba juriidiliselt isikult, võimalus pöörduda Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti (TTJA) juures tegutsevasse tarbijavaidluste komisjoni. See on kohtust kiirem ja tasuta menetlus. Kui aga tegemist on kahe eraisiku vahelise tehinguga, TTJA ei sekku ning ainsaks lahenduseks on kohus. Siinkohal saabki määravaks teie lepingu kvaliteet. Korrektne leping, kus on fikseeritud allkirjastamise hetke seisukord ja vastutus, võimaldab sageli kasutada maksekäsu kiirmenetlust, mis on täispikast kohtuprotsessist oluliselt odavam ja kiirem. Pidage meeles, et ennetamine on alati soodsam kui tagajärgede likvideerimine – investeerige aega lepingu koostamisse, mitte hilisemasse vaidlemisse.
